警惕！一场大火让南昌这类房子未来或彻底卖不掉！

  这场突如其来的事故，致15死44伤，惋惜逝者的同时，也让我们重新开始审视房子。

  明尚西苑位于南京雨花台区岱山新城，小区为经济适用房，是南京最大的保障房片区岱山片区的组成部分，共6栋楼，总住户2478户，平均一栋楼413户。

  其中6#共两个单元，总高34层，三梯八户，是小区里居住密度最高的，意味着这栋高层共有544户业主，据官方通报，发生火灾的2单元有256户，居住人口762人。

  只是看图，便已感受到密集的压迫感，楼内为公寓式的走廊布局，空间相当拥挤。

  据了解，明尚西苑所在的岱山片区拆迁安置房和经济适用房密集，房价属于南京底部，居住成本低，吸引了大量的外来务工者，住户群体相当庞杂。

  贝壳平台显示，明尚西苑挂牌房源以七八十平的两室小户型居多，1月底成交的76平两室，单价仅13702元/㎡，这与南京主城3万+的房价形成明显价差。

  明尚西苑小区所属的南京新鸿运物业，是南京本地企业，小区物业费为0.9-0.95元/㎡/月，与大多数安置小区一样，属于“价廉服务低”行列。

  小区租住人口多，意味着住户流动性大，从而物业管理难度也大幅度提升。据报道该小区一层最多时候停放将近200辆电动车，曾多次引发业主投诉无果。

  由此可见，小区本身的建筑规划设计、人员素质、居住密度以及物业管理上的水准，都是这次意外埋下的重要隐患。

  相比商品房，安置房小区往往存在容积率高、绿化一般的弊端，多数小区没有房产证，被用来大量出租，人员构成复杂，且物业品质一般。

  价格上，比同地段商品房低四五成以上，但这种房子既不增值保值，又卖不出去，流通性差，因此即使预算有限，也别贪图便宜吃大亏。

  房龄超过10年以上，小区外立面、电路、水管、电梯，外立面等不同程度的开始出现老化问题，严重影响居住舒适度。

  据贝壳找房数据，目前南昌二手房挂牌量约7.4万套，高库存的背后，房龄10年内的普通住宅仅1.7万套。

  再看价格，在南昌房价稳步连涨的市场环境下，老城区的老破小却依然保持在万元左右。

  早些年传统高层，大都梯户比较高，两梯六户、三梯八户以上的房子比比皆是，一些公寓式的住宅楼，三梯二十几户的也有。

  另外，与人口密度相关的容积率也不容忽视，一般来说高层小区容积率4就要慎重考虑了。

  这种高密度的“筒子楼”不断被业主抛售置换，留下的是一批又一批刚需和出租户，以至于有人曾预言：几十年后，高层住宅会沦为贫民窟。

  从安全性来说，目前国内大多数城市消防云梯最高可达50米左右，也就是17楼左右（少数城市可达30层以上）。

  随着产品迭代升级，目前南昌在售的新房，高层低配版两梯四户起步，2015年5月实施GB50016-2014新住宅标准后，增加了消防连廊。

  通过此次事件，长期被业主诟病“公摊大、隐私性差、影响采光”的连廊户型，相信会有明显改观，作为疏散人员的安全通道，这样的设计关键时候能救命。

  如今改善类项目，两梯两户的设计越来越普遍，两户分别使用一部电梯和一个安全通道，使用电梯的人少，安全性和隐私性大大提高。

  小高层、洋房密度就更低了，比如独立电梯入户的“一梯一户”，业主乘坐电梯可以立即进入家门，舒适度直接拉满。

  楼层选择上有小孩、老人的尽可能地选择中低楼层，但楼间距小的社区免不了光线层以上，采光、视野效果更加好，当然不差钱的改善肯定优选带院子的洋房、跃层低密产品。

  好的物业，除了维护小区环境、安保、按时进行检查小区的消防设施、专职楼宇管家等，更重要的是遇突发状况，能迅速有效组织疏散和救援。

  此次明尚西苑小区，涉事物业为南京新鸿运物业管理有限公司，成立于1995年，属于南京首批成立的头部物管企业，2月25日发布风险提示公告称可能受到行政处罚，次日官宣停牌。

  天眼查信息数据显示，南京新鸿运物业司法案件多达3094个，81.35%为原告，执行标的大多数都是几千元，其中涉及的物业费纠纷不在少数。可见，该物业与业主的矛盾早已积怨已久。

  再来看南昌，2023年8月发布的《2022年度南昌物业服务企业“红黑名单”》。其中万科、万佳、中大、中海、长城、保利、成都嘉诚新悦物业等22家评定为五星级物业，买这些物业的房子大概率不会出错。

  其次，安义县潦河城市物业、泓晨瑞物业等18家被评为一星级。百年物业、联立物业等119家因为未按要求参加评价被授予一星标识来管理，一并列入黑名单。

  近年来，南昌不少社区物业因“收费不低，服务拉胯”引发业主长期投诉，业主与物业之间的矛盾愈演愈烈。

  总的来说，小区的定位与物业品质成正比，安置房、本地小房企刚需盘交房后基本会聘请小型物业公司，服务品质大都一般。

  而全国性的品牌房企，会引入自己旗下的物业公司，有着更为系统、标准化管理体系，人员机制成熟，更注重业主的口碑，比如中海、龙湖、金茂、万科等。

  结语：此次事件之后，希望能引起社会各界的警醒，未来电瓶车能有它更为安全的容身之处，作为业主，更不能置身事外，任何一个人都应加强防范意识，与物业和监管部门一起齐心协力，做到全民监督。

  准备买房的朋友，建议在能力范围内优选大品牌，口碑良好的品牌房企项目，关于什么样房子不能买，相信我们大家已经很清楚，也可以在评论区留言，一起讨论~

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